La maggior parte degli articoli della Convenzione sul Polo della Moda riguardano norme di coordinamento per rendere fruibili leggi già presenti nel nostro ordinamento ad un progetto di dimensioni, per occupazione ed investimento, inusuali per il nostro territorio.
Norme di coordinamento utili a far sì che investimenti con caratteristiche come quella oggetto della convenzione possano godere degli stessi benefici di “normali” investimenti .
Gli impegni, oggi non normati ed assunti con questa convezione, verranno estesi ad ogni attività economica, perché la Maggioranza ed il Governo li ritengono utili nel migliorare l’attrattività del sistema Paese.
La prima cosa che va evidenziata è la particolarità strutturale dell’investimento. Noi abbiamo esperienze e norme strutturate per UNA impresa con UN progetto. In questo caso, invece, i promotori prevedono PIÙ imprese operanti nell’ambito di UN unico progetto.
Infatti, saranno parte del progetto più imprese, di cui alcune di queste (2 o più) faranno direttamente riferimento ai promotori e oggetto della convenzione, mentre altre (riferite ai marchi che si insedieranno) si aggiungeranno strada facendo e, pur essendo parte integrante del progetto, rientreranno solo indirettamente e successivamente in convenzione.
Pertanto, i promotori costituiranno:
una società che realizzerà l’opera edile ed avrà in capo la licenza ad operare quale centro commerciale;
una o più società che si occuperanno della gestione dei servizi del marketing e quanto sarà funzionale al centro.
I “marchi” costituiranno poi altre società, tante quante saranno i negozi che si insedieranno, che opereranno tramite contratto di affitto d’azienda.
Un centro commerciale ha necessità di non avere spazi vuoti. Il contratto di affitto d’azienda consentirà ai promotori di risolvere velocemente e sostituire quei marchi che, per varie ragioni, potrebbero interrompere l’esperienza nel centro.
FINALITA’
1. L’articolo 1 indica le finalità di questo investimento. Il progetto che vogliamo a San Marino. Il progetto denominato Luxury Department Store in questa convenzione sarà realizzato a Rovereta e commercializzerà al dettaglio i marchi presenti in realtà simili quali il The Mall, gli outlet gestiti da McArthurGlen (Barberino, Serravalle…) e da Value Retail (Fidenza Village, Bicester Village…).
I suddetti centri sono il modello di partenza per questo investimento che, negli intendimenti dei promotori, sarà un’evoluzione degli stessi che, peraltro, sono stati progettati e/o realizzati dagli stessi soggetti promotori, Borletti e DEA.
L’area interessata è di circa 51.000mq di cui circa 25.000mq saranno occupati dagli immobili che saranno costruiti.
2. L’Articolo 2 definisce che il progetto sarà sviluppato in due fasi al fine di avviare il Centro al più presto. L’investimento complessivo sarà di circa 105mln, di cui:
– la fase I di 70mln;
– la fase II di 35mln.
Due fasi progettuali che avranno accesso ad incentivi già presenti nell’ordinamento sammarinese.
3. L’articolo 3 individua i Promotori dell’investimento e le società che verranno costituite per la realizzazione e la gestione del centro che, ai fini delle agevolazioni e dei benefici fiscali, saranno considerate come un’unica società, perché controllate dagli stessi soggetti promotori.
DISCIPLINA FISCALE
4. L’articolo 4 definisce, in particolare, il trattamento fiscale attinente alle imposte dirette (IGR).
La legge fiscale in vigore prevede incentivi per chi investe in Repubblica che si sostanziano in abbattimenti del reddito imponibile a fronte degli investimenti diretti e dei livelli occupazionali garantiti.
Per ammettere questo investimento agli incentivi di legge è necessario un coordinamento sulle norme.
Come detto, infatti, non siamo di fronte ad un’attività classica, ovvero ad UNA impresa con UN progetto, ma ad un’attività più complessa. PIÙ imprese e UN progetto.
Il progetto complessivo è sovrabbondante rispetto ai parametri previsti dalla legge IGR.
Sono previsti investimenti per 105 milioni di Euro (divisi in due fasi distinte) ed un volume occupazionale diretto e indiretto, impiegato nelle società dei promotori ed in quelle di gestione dei negozi, di circa 200 persone nella prima fase.
Dei 105mln, 40mln saranno investiti direttamente dai promotori, mentre i restanti 65mln saranno oggetto di finanziamento per il quale sarà chiesto il credito agevolato.
La fase I, da completarsi entro il 2017, prevede investimento diretto dei soci per 30mln (che sarà la somma massima, per questa fase, di beneficio fiscale previsto dalla legge IGR) e finanziamento, a credito agevolato, per 40mln.
La fase II, da completarsi entro il 2019, prevede investimento diretto dei soci per 10mln (che sarà la somma massima, per questa fase, di beneficio fiscale previsto dalla legge IGR) e finanziamento, a credito agevolato, per 25mln.
Unica deroga alla legge IGR è data dalla possibilità di far slittare nel tempo l’avvio del periodo di esenzione.
La legge IGR oggi prevede 2 anni. La deroga estende il periodo sino a 4 anni.
L’incentivo che la legge IGR riconosce è quello dell’abbattimento della base imponibile per reinvestimento utili (-70% per investimenti + -10% per volume occupazionale).
Il bilancio dello Stato, pertanto, non avrà uscite ma un nuovo gettito, benché ridotto per un determinato periodo, derivante dall’attività complessiva del centro.
Per questa ragione se l’investimento non sarà completato lo Stato non avrà rimesso nulla, perché l’incentivo è un risparmio di imposta sugli utili conseguiti (ed in questo malaugurato caso non ci saranno stati utili).
Infine, sarà concessa la possibilità di usufruire della rivalutazione monetaria alle stesse condizioni previste dalla legge di bilancio previsionale del 2009 (per dare attuazione a questo impegno sarà emanata una norma strutturata della quale potranno usufruire tutte le aziende sammarinesi).
Con il tempo i beni immobili in capo alle società si svalutano, per effetto degli ammortamenti, facendo crescere la forbice di valore tra quello di bilancio e quello di mercato. Per riallineare questi valori, periodicamente, tutti gli Stati emanano leggi che consentono la rivalutazione monetaria ad un regime fiscale ridotto.
5. L’articolo 5 conferma la possibilità, da parte dei promotori, di fruire dell’aliquota monofase al 6% per i soli materiali da costruzione, come già previsto da apposito Decreto. Per i beni venduti nel centro la monofase sarà al 17% come prevede la legge. Non è pertanto una deroga ma solo un articolo di conferma.
6. L’articolo 6 è inerente alle imposte di registro.
La legge in vigore prevede già, per tutto il 2015, che i contratti di trasferimento di beni immobili paghino il 3,9% di imposta; pertanto anche in questo caso si tratta solo di una conferma e non di una deroga.
Viene, invece, preso l’impegno di cambiare la norma riguardante l’imposta da versare per la registrazione dei contratti di appalto e sub-appalto.
Oggi purtroppo sono molto pochi coloro che registrano questi contratti per l’incidenza che l’imposta proporzionale ha sul valore del contrato (1%). È intendimento favorire tutte le registrazioni di contratto come segue: imposta fissa di 2000 Euro per ogni contratto di appalto e di 200 Euro per ogni contratto di sub-appalto.
Infine, dovrà essere introdotta una apposita imposta sui contratti di affitto d’azienda.
Oggi, impropriamente, questi sono assimilati ai comuni contratti di affitto locali; per queste tipologie di contratto sarà introdotta, per tutti, un’aliquota pari allo 0,50% (con l’impegno al mantenimento di questa aliquota almeno fino al 2021).
DISCIPLINA DEL COMMERCIO
7. L’articolo 7 riguardante la disciplina sul commercio non prevede deroghe ma solo una integrazione alla legge sul commercio che, nell’apposito allegato, stabilisce quelli che sono i centri commerciali oltre a specificare che i marchi presenti nelle strutture indicate nell’allegato B della Convenzione sono riconosciuti convenzionalmente di livello internazionale.
DISCIPLINA DEL CREDITO AGEVOLATO
8. L’articolo 8 tratta di credito agevolato.
La legge vigente è quella applicabile con le seguenti deroghe.
La legge oggi prevede investimenti finanziabili fino a 2mln.
L’investimento proposto da promotori è, come si è detto di 105mln con la previsione di un finanziamento di 65 mln suddivisi in: fase I, 40mln.; fase II, 25mln.
Elevare l’investimento finanziabile a 65mln costituisce una deroga.
La seconda deroga riguarda il periodo e la percentuale.
Oggi la legge prevede la corresponsione del 70% in 10 anni. La deroga prevede la corresponsione per l’80% per soli 7 anni (questo intervento non cambia nella sostanza economica il volume).
La terza deroga è di bilanciamento a favore dello Stato.
Innanzitutto il contributo sarà erogato solo alle aziende dei promotori e, dal 3° anno, solo in subordine all’incasso di un ammontare di imposte incassate dallo Stato pari al contributo da erogare (comprensivo di quanto già erogato nei primi due anni).
Il contributo in conto interessi a carico dello Stato è stimato in 1,1mln all’anno (per massimo 7 anni) mentre gli introiti per lo Stato della sola monofase sono stimati in difetto in almeno 6 mln all’anno (non sono state stimate imposte IGR e di registro in questo conteggio).
L’ultima deroga riguarda i soggetti eroganti il finanziamento.
Per evitare di gravare eccessivamente sul sistema bancario sammarinese è stata concessa la possibilità di costituirsi in pool tra istituti bancari sammarinesi ed istituti bancari esteri.
IMPEGNI DEI PROMOTORI
9. L’articolo 9 definisce l’impegno occupazionale da parte degli investitori.
L’impegno si riferisce alla fine della realizzazione della fase I e riguarda circa 200 dipendenti, di cui la maggior parte saranno assunti dalle società facenti capo ai marchi che si insedieranno nel centro. Nella fase II saranno assunti ulteriori dipendenti, alle medesime condizioni per il funzionamento di questa seconda parte del centro (ma questi non sono stati stimati convenzionalmente).
L’impegno è di assumere personale residente a San Marino con le caratteristiche necessarie indicate dai promotori. Questi ultimi si sono impegnati ad avviare in collaborazione con il sindacato i corsi di formazione necessari.
Vi sarà, dunque, una corsia preferenziale per i sammarinesi, anche a seguito di una formazione mirata, senza dimenticare che il nostro è un sistema autorizzativo per i non residenti.
10. L’articolo 10 tratta della selezione dei fornitori.
L’obiettivo è quello di creare le condizioni per il ricorso alle imprese sammarinesi per la fornitura e la realizzazione dei lavori. Anche per i promotori c’è un forte interesse a coinvolgere le imprese locali anche in vista delle future manutenzioni.
Il rispetto della tempistica per la consegna dell’opera e la garanzia sulla qualità della costruzione a lavori ultimati oltre alla complessità della struttura ha fatto emergere l’esigenza di un general contractor (impresa principale) cui affidare l’opera, attraverso un bando internazionale. Per tale ragione, è stato concordato convenzionalmente di attribuire un punteggio maggiore ai partecipanti che proporranno l’impiego di aziende sammarinesi nella realizzazione dell’opera. È prevista anche la possibilità, per le imprese sammarinesi, di consorziarsi e concorrere al bando come general contractor con un punteggio ancor maggiore.
11. L’articolo 11 obbliga i promotori all’attività promozionale del Centro e della Repubblica a proprie spese, ma in sinergia con le autorità sammarinesi. Lo scopo è di promuovere il centro storico, con attività in loco e, in un contesto unitario, riservando, nel centro commerciale, uno spazio gratuito per la promozione turistica di San Marino a cura dell’Ufficio del Turismo.
12. L’articolo 12 stabilisce come lo Stato si garantisce nel caso in cui il progetto non dovesse andare a buon fine.
La convenzione introduce l’opzione di acquisto, da parte dell’Ecc.ma Camera, dell’intero centro al prezzo di 1 Euro qualora il progetto si interrompa per oltre 4 anni (in questo caso è bene precisare che i promotori avranno perso tutto il loro investimento in capitale, 40 mln.).
Con questa clausola lo Stato si garantisce affinché questo investimento non sia trasformato, per qualsiasi ragione, anche non riconducibile alla volontà dei promotori, in una speculazione immobiliare.
DISCIPLINA URBANISTICA
13. L’articolo 13 riguarda la permuta delle aree.
La realizzazione dell’opera prevede unapermuta di aree dello Stato con aree che saranno acquisite dai promotori (art. 15 della convenzione).
E’ anche prevista la realizzazione della nuova viabilità comprensiva di tre rotatorie, la strada e la pista ciclabile nonché lo spostamento dei i sotto-servizi interamente a carico degli investitori.
14. L’articolo 14 definisce l’opzione irrevocabile di acquisto delle aree da parte dei promotori, dopo l’approvazione della variante di PRG, purché avvenga entro il 10 settembre.
15. L’articolo 15 indica l’impegno da parte dei promotori di farsi carico delle spese riguardanti la viabilità ed i sotto-servizi.
16. L’articolo 16 impegna i promotori a rispettare il carico urbanistico (standard riguardante il numero dei posti auto) dell’opera e a realizzare un parcheggio pubblico di 200 posti auto sull’area adiacente di proprietà pubblica cherimarranno di proprietà dello Stato e sul quale l’Ecc.ma Camera potrà monetizzare il reperimento di posti auto..
Con l’ultima variante di PRG, infatti, è stata introdotta la possibilità di insediare la funzione commerciale nella zona produttiva di Rovereta. Chi vorrà richiedere il cambio di destinazione d’uso, riconvertendo i capannoni esistenti in attività commerciali, dovrà reperire posti auto necessari all’esercizio di tale attività commerciale. Chi non potrà farlo nella propria proprietà, per mancanza di spazio, potrà acquistare dallo Stato parte dei suddetti parcheggi, che resteranno comunque liberi e destinati a pubblico utilizzo.
17. L’articolo 17 riguarda i collegamento con la superstrada Rimini-San Marino.
La convenzione indica l’impegno da parte dei promotori a realizzare e finanziare la bretella di collegamento fra la struttura in oggetto e la Supestrada Rimini-San Marino, il cui costo fino all’ammontare di 2.050.000€ sarà poi scomputato dall’incasso monofase che lo Stato avrà dall’attività commerciale. Se quest’ultimo non sarà sufficiente a spesare il costo la differenza sarà riconosciuta come credito d’imposta così che lo Stato non avrà esborsi di denaro anticipato rispetto alle imposte che andrà ad incassare (si prevede che la monofase incassata coprirà comunque l’intero costo di una infrastruttura che migliorerà notevolmente la viabilità di tutta la zona di Rovereta).
18. L’articolo 18 disciplina gli oneri di concessione che per una superficie di 25.000mq (fase I e fase II), nonché la differenza di valore delle aree oggetto di permuta (di cui all’articolo 13) sono stimati in circa 2mln di Euro. Tale onere viene compensato con la costruzione del parcheggio di 200 posti auto monetizzabili, di cui all’articolo 16. Per lo sfruttamento della restante capacità edificatoria è previsto il pagamento degli oneri di concessione o la realizzazione di una ulteriore opera pubblica di pari valore.
19. L’articolo 19 riguarda l’impegno da parte dell’Ecc.ma Camera di bonificare l’area, in cui è presente un deposito di materiali inerti, mediante il trasferimento dello stesso in altro sito.
20. L’articolo 20 impegna l’Ecc.ma Camera affinché eventuali immobili costruiti in futuro nelle aree limitrofe al Centro siano di qualità, dal punto di vista paesaggistico e visivo.
DISPOSIZIONI FINALI
21. L’articolo 21 indica le clausole di esecuzione della convenzione ed il comportamento reciproco contraddistinto dalla buona fede nell’assolvimento dei propri impegni reciproci rimandando ogni eventuale modifica, derivante da problematiche che potranno insorgere, all’approvazione dal parte del Consiglio Grande e Generale.
È infine previsto un periodo di tolleranza di 12 mesi per l’esecuzione dell’opera rispetto ai tempi convenzionali (al pari dei quanto previsto nella legge “sviluppo”).
22. L’articolo 22 rimanda l’efficacia della convenzione all’approvazione da parte del Congresso di Stato e del Consiglio Grande e Generale.
In sintesi:
Il costo per lo Stato è stimato in:
credito agevolato: 1.100.000 x 7 anni = 7.700.000
realizzazione della bretella: 2.050.000 (che verranno anticipati dagli investitori)
Le entrate per lo Stato sono stimate in:
monofase su costruzione: 3.000.000
monofase sulle vendite del centro (sino al 2027): circa 60.000.000
E’ escluso da questa previsione l’introito IGR derivante da tutte le società del centro (promotori e marchi) e quello derivante dall’impiego occupazione.