LA GENESI DELL’ALLEGATO Z E I PRIMI PASSI
A livello di analisi generale del problema, devo dire che a 5 mesi dall’approvazione dell’allegato Z, il tavolo fra maggioranza e opposizione che ne è scaturito ha prodotto interventi che costituiscono in generale dei piccoli passi, ma non sufficienti. Sono provvedimenti utili, specie quello sulla Smac, sul turismo dell’arte e sulla finanziaria pubblica, ma che non riescono nell’obiettivo di configurare un piano di sviluppo futuro, un nuovo modello economico. Tamponano, danno ossigeno, migliorano, ma non danno la sensazione di un’idea di fondo sul progetto economico del Paese.
Il Fondo Monetario, a cui io comunque non do tutto questo peso visti i danni che ha combinato in giro per il mondo, ci ha evidenziato chiaramente il problema della necessità di politiche strutturali coordinate e innovative per la ricerca di nicchie di economia in vari settori, specie quelli in cui siamo più forti, come ad esempio il turismo. Ma siamo troppo lenti su questo fronte.
Tuttavia il tavolo non è finito e quindi sono fiducioso sul fatto che potrà continuare e produrre altre proposte per lo sviluppo del Paese. Almeno me lo auguro.
INTESTAZIONE IMMOBILI: UN PROBLEMA DI BANCHE …
Fatta questa considerazione generale, andiamo ad analizzare i provvedimenti proposti. Il più importante è sicuramente quello che prevede la possibilità di intestare case ai non residenti.
Il settore immobiliare è fermo per mancanza di domanda, lo sappiamo tutti. Conosciamo bene il boom edilizio che ci ha portato a costruire in maniera sproporzionata rispetto al territorio e alla domanda interna, pensando di vendere non si sa a chi.
Si potrebbe banalmente parlare di un settore dove le imprese e gli operatori hanno semplicemente toppato nell’elaborazione del business plan, e che quindi, come accade per tutte le imprese che sbaglino il loro business plan, ora ne subiranno le conseguenze andando incontro a fallimenti.
Il problema “di sistema” oggi non sta però tanto nelle grandi imprese immobiliari, ma sta nelle gravi difficoltà che stanno affrontando i piccoli artigiani del settore e, soprattutto, nel fatto che la gran parte degli immobili invenduti sta nei bilanci delle finanziarie e, di conseguenza, coinvolge gli attivi delle banche. Una loro rapida svalutazione, quello che banalmente chiamiamo “lo scoppio della bolla”, potrebbe portare a fallimenti bancari, con le gravi conseguenze che questo avrebbe, dato il ruolo peculiare delle banche nell’economia. E da noi lo Stato non avrebbe alcuna possibilità di salvare o nazionalizzare nemmeno una banca media, come avvenuto in altri Stati, perchè ha un bilancio troppo piccolo.
Quindi occorre effettivamente trovare qualche soluzione per evitare un eccessivo e improvviso crollo del settore (sottolineo “eccessivo” e “improvviso”, perchè evidentemente il settore è destinato a declinare, l’importante è che l’atterraggio sia morbido).
LA PROPOSTA: POCO DIALOGO
La proposta in discussione mira a sostenere la domanda permettendo ai non residenti di comprare immobili a San Marino.
Io non sono contrario a questa proposta, pur con i paletti di cui dirò poi, se la prendo singolarmente e in maniera decontestualizzata.
Contestualizzandola e prendendola in un’insieme, mi sorgono invece diverse perplessità.
In primo luogo per la mancanza di trasparenza. Sui temi che riguardano la gestione del territorio già una volta questo Governo è stato smentito dai cittadini, mi riferisco ovviamente alla legge sull’alienazione dei terreni. Questa lezione dovrebbe aver insegnato che i cittadini sono sensibili su questo terreno, che ovviamente comprende anche la gestione del settore immobiliare, e che quindi proposte che mirino a intervenire su questo settore proponendo addirittura, come in questo caso, una autentica “rivoluzione culturale”, necessitino di molta condivisione, di un’esplicitazione dei ragionamenti che ci stanno dietro, dell’analisi dei costi e dei benefici, ecc… Invece qua persino il Consiglio ha visto solo all’ultimo l’ordine del giorno che sarebbe dovuto essere approvato, così come gli odg sugli altri temi a onor del vero: se lo stesso Consiglio conosce poco le specifiche politiche messe in campo, figuriamoci i cittadini. Poi non dobbiamo sorprenderci se ci sono reazioni negative e proteste.
LA PROPOSTA: MEGLIO UNA LEGGE
Il secondo aspetto che mi lascia perplesso è che questo sembra sia un intervento spot, richiesto da qualcuno, non inserito in un progetto complessivo per il settore.
Credo invece sia più opportuno mettere in campo una legge straordinaria per il settore immobiliare, che identifichi i problemi e attui una serie di politiche di sostegno alla domanda con un’attenzione anche al lato dell’offerta, legando le agevolazioni ad un abbassamento dei prezzi di vendita; una legge che si concentri in primo luogo sul mercato interno.
Si può pensare ad esempio al lancio di un piano casa rivolto ai giovani con i proprietari degli immobili che accettano di vendere ad un prezzo minore di quello di mercato, banche che concedono finanziamenti a tasso agevolato e Stato che interviene azzerando tutte le imposte sulla compravendita; si può anche pensare ad un piano di edilizia sociale con lo Stato che acquista, attraverso asta pubblica, immobili a prezzo inferiore a quello di mercato per metterli a disposizione dei soggetti più svantaggiati; o a tanto altro ancora. All’interno di questo piano di “contenimento” del declino del settore, ci può anche stare la possibilità di intestare immobili a non residenti, purchè si creino contemporaneamente strumenti per evitare nuove costruzioni al di là dei progetti già approvati, perchè sennò ricominciamo da capo e ricreiamo l’eccesso di offerta che viviamo oggi.
Questa legge dovrebbe poi prevedere piani per la riqualificazione degli edifici, e la messa in campo di specifici incentivi, cosa che permetterebbe anche agli operatori artigianali sammarinesi collegati al settore dell’edilizia di trovare nuove aree di lavoro.
Credo che questa della legge complessiva sia una strada migliore rispetto all’intervento singolo demandato al Consiglio dei XII.
LA PROPOSTA: 2 CONDIZIONI
Sulla proposta specifica, prendo atto positivamente della precisazione esplicita che la permanenza in Repubblica per il godimento dell’immobile acquistato non costituisce titolo per l’acquisizione del permesso di soggiorno o della residenza, nonché dell’obbligo di intestazione in nome proprio, col divieto di utilizzo del mandato fiduciario.
Mancano però diverse cose.
La prima è la messa in campo di un contingentamento annuo di questi “permessi di acquisto” e, come già detto, di divieto di espansione dell’offerta. Questo perchè se all’apertura alla vendita a forensi segue un’ulteriore ripartenza delle costruzioni, ricominciamo da capo e ricreiamo ancora il problema.
La seconda cosa che manca è la previsione del divieto di subaffitto ed il monitoraggio degli acquirenti. Il rischio che la malavita possa utilizzare anche questa possibilità per riciclare altro denaro in Repubblica esiste ed è forte, anche perchè San Marino non è una meta per vacanze, ha immobili di scarsa qualità e offre poco, quindi, a chi voglia davvero acquistare una casa per motivi turistici. Sorgono perciò forti dubbi su chi potrebbe avere davvero interesse ad acquistare gli immobili. Le misure sopraindicate potrebbero essere un freno a questo rischio, soprattutto occorre trovare strumenti, al di là della semplice produzione dei certificati penali o dei carichi pendenti, per verificare chi entra in territorio.
SINTESI SU INTESTAZIONE IMMOBILI
Quindi, in sintesi, io ritengo che occorra una legge complessiva di “contenimento” della crisi del settore immobiliare, anche per evitare problematiche nel settore bancario e finanziario. Una legge che preveda una serie di politiche dal lato della domanda e dell’offerta, in primo luogo rivolte al mercato interno ma dove possa trovare spazio anche l’intestazione di immobili a non residenti, quest’ultima misura con i paletti che ho individuato.
La mia disponibilità è massima se si sceglierà questo percorso, si può fare in 2-3 mesi. Il percorso che è stato scelto invece non lo condivido e non mi piace perchè crea un intervento spot, che può avere effetti perversi e portare ad un nuovo aumento dell’offerta che ricreerebbe il problema.
ALTRI INTERVENTI: DIFFICILI DA ANALIZZARE IN COSÌ POCO TEMPO
Gli altri interventi che ha citato il collega Mazza in apertura di intervento mi sembrano abbastanza ben strutturati e interessanti.
Si parla di miglior utilizzo della Smac, che diventerà strumento di pagamento e dovrà essere obbligatoria per i commercianti, oltre che meglio fruita dai turisti; si parla di riconversione di immobili per farli diventare sede di mostre d’arte, sperando che non si tratti ancora una volta solo di parole, troppo spesso spese in questi anni; si parla di un’Istituto Finanziario pubblico per la gestione delle partecipazioni dello Stato ed in generale dell’intervento dello Stato sull’economia.
Quest’ultima misura può essere particolarmente importante perchè si configurerebbe anche come braccio operativo dello Stato per la raccolta di finanziamenti, anche attraverso prestiti obbligazionari, da destinare allo sviluppo del Paese e non, come poteva essere un rischio, al semplice finanziamento del debito.
Mi pare che a questo istituto vengano assegnati molti compiti e ruoli, anche molto invasivi, e che venga immaginato un ruolo diretto dello Stato nell’economia, nelle imprese in difficoltà o da rilanciare. Non sono contrario, idealmente, a questo, ma penso che occorra precisare quando e a che condizioni l’Istituto Finanziario Pubblico possa intervenire, per evitare dispersione di risorse in aziende oramai irrecuperabili, nonché l’equilibrio tra gli interventi dell’Istituto Finanziario e quelli previsti da altre leggi come quella sul Credito Agevolato. Mi riservo di approfondirli meglio e chiedo chiarimenti su questo.
ISTANZA D’ARENGOSull’Istanza d’Arengo voglio invece manifestare il mio parere favorevole all’accoglimento.
Il Segretario, tra i motivi a sostegno del dissenso all’Istanza ha citato 2 questioni: l’accordo sui carburanti con l’Italia e la previsione della deducibilità delle spese nella riforma fiscale.
Sul primo punto, direi che quell’accordo è evidentemente mirato ad evitare una concorrenza sleale fra i nostri operatori e quelli del circondario per quel che riguarda il mercato non sammarinese. Se il nostro Stato vuole fare una politica a sostegno dei propri cittadini, non penso sia vietato. L’Istanza parla di legare la Smac alla patente, e quindi si rivolge evidentemente al mercato interno. Non penso possano esserci problemi diplomatici per una proposta del genere, tanto più che il prezzo alla pompa rimane il medesimo.
Sul secondo punto, direi che evidentemente le finalità dei 2 provvedimenti sono diversi. L’Istanza d’Arengo identifica quasi una politica sociale, consentendo il prezzo agevolato solo per consumi di carburante minimi, sufficienti per le esigenze della vita quotidiana. Sappiamo come il carburante sia un bene a domanda rigida, dove cioè i consumi rimangono più o meno costanti anche se il prezzo aumenta, e come nei beni a domanda rigida gli aumenti dei prezzi pesino proporzionalmente molto di più sulle fasce sociali meno abbienti. Prevedere quindi un quantitativo a prezzo calmierato configura quindi una politica a sostegno delle fasce più deboli, incentivando anche il consumo interno visto che lo sconto verrebbe caricato sulla Smac. Per me è un’Istanza valida e da accogliere.