L’informazione di San Marino
Avevano venduto un terreno e permutato una parte del prezzo con l’appartamento nel quale vivono
Famiglia rischia di finire in mezzo a una strada
Una famiglia rischia di rimanere senza casa e di finire in mezzo a una strada, dopo peripezie giudiziarie, passaggi di leasing e la “scomparsa” di una società immobiliare liquidata a insaputa della famiglia.
I fatti, così come raccontati dalla famiglia in difficoltà, iniziano nel lontano marzo 2008 e rischiano di questi giorni di avere un nefasto epilogo. “La signora F.G. ed i suoi figli T.R. e T.D. hanno sottoscritto con un costruttore edile una scrittura privata di promessa di vendita di un terreno di loro proprietà per un importo da pagarsi in parte alla vendita del terreno e per la restante parte a titolo di permuta in favore della signora F.G. La permuta riguardava un appartamento e garage facente parte della palazzina da costruirsi sul terreno venduto. L’acquirente era intervenuto nella suddetta scrittura per sé o per ente o persona da nominarsi al momento della stipula del rogito perché, come normalmente avviene, intendeva far finanziare la costruzione da una banca sammarinese mediante un contratto di leasing immobiliare. Successivamente nell’atto di acquisto del terreno l’acquirente aveva fatto intervenire la società finanziaria di leasing, che ha comprato il terreno per poi cederlo in locazione finanziaria ad una società immobiliare di cui l’acquirente era nel frattempo divenuto amministratore e socio insieme ad altri.
Anche questa modalità è usuale per i costruttori che, dopo aver identificato il terreno sul quale costruire, bloccano l’acquisto con un compromesso e effettuano l’operazione immobiliare con altri soci mediante una società immobiliare che stipula il contratto di locazione immobiliare ed effettua le operazioni di compravendita immobiliare; in questo modo il costruttore, oltre a essere remunerato per la realizzazione della costruzione, ottiene un ulteriore utile di carattere speculativo sulla compravendita dell’immobile con altri soci mediante la società immobiliare.
Sta di fatto che nel caso specifico i venditori non si resero conto che nell’atto di vendita del terreno in cui hanno ricevuto il pagamento di una somma, non era stata citata la permuta in favore della signora F.G.
Successivamente, tuttavia, la signora F.G. ha scelto un garage diverso, più grande rispetto a quello scelto inizialmente nella previsione di permuta, e ha versato un assegno all’acquirente-costruttore per la differenza, assegno intestato alla società di leasing, ancor prima che le venisse consegnato il suo appartamento. Dopo la costruzione dell’appartamento il costruttore ha consegnato le chiavi alla signora F.G. che, assieme al figlio D.T. ed alla sua famiglia, è andata a vivere nell’appartamento ricevuto in permuta. A quel punto madre e figlio hanno cominciato a chiedere, verbalmente e per iscritto al costruttore e alla società immobiliare intestataria formale dell’appartamento ricevuto in permuta. Da tutti i soci della immobiliare e dalla società di leasing madre e figlio hanno avuto ampie rassicurazioni, anche scritte, circa la loro proprietà dell’appartamento. Il problema sorge quando la prima finanziaria confluisce in un’altra banca. I proprietari continuano a richiedere formalmente l’intestazione dell’appartamento in cui vivono da tanti anni e ricevono ancora ampie rassicurazioni (da tutti i protagonisti di questa vicenda, compresa la nuova banca subentrante) senza però potere mai effettuare la formale intestazione dell’appartamento.
A un certo punto i proprietari dell’appartamento vengono a sapere che la società immobiliare che avrebbe dovuto assegnare loro l’appartamento in quanto conduttrice del leasing, era stata posta in liquidazione e loro non comparivano neppure nella lista dei creditori fornita dal liquidatore. Solo dopo che era ampiamente scaduto il termine per fare opposizione allo stato passivo della liquidazione in cui i proprietari non figuravano come creditori e reali proprietari dell’immobile, i proprietari si sono rivolti ad un legale. La prima richiesta dell’avvocato è stata quella di chiedere l’apertura del fallimento della società immobiliare che era conduttrice dell’appartamento per evitare che il liquidatore lo vendesse, ma senza esito positivo.
Dopo questo tentativo il liquidatore della immobiliare (pur sapendo benissimo che la signora F.G. era la vera proprietaria) ha intimato alla donna il rilascio del bene immobile, richiesta cui l’avvocato della donna ha risposto opponendo il diritto di proprietà della stessa. Successivamente, stante il timore della possibile vendita a terzi del bene da parte del liquidatore, visto che nelle cause civili sammarinesi (a differenza dell’Italia) per ottenere un sequestro cautelare del bene è necessario versare in Tribunale un deposito cauzionale di pari valore che i proprietari dell’appartamento non potevano versare, l’avvocato ha depositato formale querela per il reato di truffa nei confronti dell’amministratore dell’immobiliare chiedendo un sequestro, che però non è stato concesso e il costruttore e amministratore dell’immobiliare, dopo essere stato rinviato a giudizio, è stato assolto dal reato nel frattempo contestato.
Nel frattempo, nelle more del procedimento penale, in sede civile la nuova banca subentrata nel contratto di leasing del bene, ha risolto il contratto con la società immobiliare conduttrice del leasing per inadempimento, non avendo questa, nel frattempo liquidata, versato i ratei. La banca si è così intestata l’appartamento della signora F.G. ed ha immediatamente esperito azione a tutela del possesso verso la signora che ora, entro pochi giorni, non essendo formalmente intestataria del suo appartamento dovrà lasciarlo insieme alla sua famiglia”.
Questo il racconto dei diretti interessati con la famiglia che, quindi, non ha altro appartamento dove poter andare e rischia di finire in mezzo a una strada a causa dell’azione della banca che nel frattempo è diventata titolare del leasing e vanta diritti sul bene che, però, tutti sanno essere in realtà di proprietà della famiglia in funzione della permuta. Con il rischio che questa possa finire cacciata da casa sua, ricadendo così sul soggetto debole gli inadempimenti di altri.