L’informazione di San Marino
Ma… esattamente questo articolo 79 che problema ha?
Antonio Fabbri
Sembra che ci sia una gran difficoltà nel ricondurre alla legalità ciò che non lo era, nel sanare ciò che era sbagliato, di raddrizzare ciò che era storto. La massaia va al mercato e, vedendo una cassa di belle mele rosse, la acquista. Arrivata a casa si accorge che le mele che si trovano sotto a quelle in bella vista, sono marce. La massaia riporta la cassetta di mele al fruttivendolo e il contratto, che si era perfezionato con il pagamento del prezzo, è nullo per vizi della merce che, a insaputa della donna, non era come promesso dal fruttivendolo. Quindi quanto pagato viene restituito.
Principio sacrosanto e universalmente riconosciuto che tutela l’acquirente.
L’automobilista acquista un’auto nuova dal concessionario. Dopo averla pagata e messa in strada, due giorni dopo, rimane a piedi con l’auto in panne e scopre che il motore era stato sostituito e, anziché chilometraggio zero, di chilometri ne aveva 250mila. E’ assodato che quel contratto sia nullo perché il venditore aveva taciuto che l’auto non era nuova.
Il nostro automobilista, allora, va dal concessionario e pretende indietro i soldi pagati, se non addirittura i danni. Principio sacrosanto e universalmente riconosciuto che tutela l’acquirente.
Una coppia di sposini compra un appartamento. Rogita, paga la prima rata del prezzo pattuito, ma poi viene fuori che quello stabile ha la soffitta in una sopraelevazione dell’edificio realizzata abusivamente, che quindi deve essere demolita a spese dei nuovi proprietari: gli ignari sposini. Anche qui, avendo il venditore taciuto che l’immobile venduto era abusivo, il contratto sarebbe nullo.
Principio sacrosanto e universalmente riconosciuto che tutela l’acquirente. Ebbene, questo principio, che è di buonsenso prima che giuridico, viene fissato in una norma, il famigerato articolo 79 del Testo unico delle leggi urbanistiche approvato a dicembre scorso, che cita: “Gli atti giuridici tra vivi a titolo oneroso aventi per oggetto il trasferimento tra soggetti della proprietà dei beni immobili (…) realizzati o modificati in violazione di norme edilizie e/o urbanistiche sono nulli, se da essi non risulti che l’avente causa ne sia a conoscenza”. Ma esattamente, questa norma, che problema ha? Sembrerebbe nessuno. E invece no.
Gli esponenti degli Ordini professionali, infatti, hanno sollevato l’inceppo: “Per questo provvedimento il mercato immobiliare è fermo”. Come dire, non si vende se non si può vendere l’immobile che ha qualche abuso. Spetta al venditore l’onere di attestare che è tutto in regola e, se non lo è, di regolarizzarlo, posto che voglia vendere. Va da sé che il provvedimento prova a favorire anche l’adesione alla sanatoria, dato che, scaduto il termine, le sanzioni saranno più salate, venduto o non venduto che sia l’immobile. Posto che sulle aliquote è sempre possibile discutere, il principio dovrebbe essere sacrosanto.
Resta la domanda: esattamente, questa norma, che problema ha? Sembrerebbe nessuno. E invece no, dato che un semplice principio, logico e di buon senso, blocca il mercato immobiliare. E l’opposizione: “Noi lo avevamo detto!”. Beh, a questo punto le braccia cadono se si sostiene e si vanta una sottospecie di “vittoria” nella polemica politica sostenendo che è meglio mantenere l’illegalità e la mancata tutela dell’acquirente pur di favorire le vendite. Eppure ce ne sono stati di casi di cittadini che avendo acquistato immobili non in regola a propria insaputa si sono dovuti sobbarcare gli oneri che invece dovevano essere del venditore e dello speculatore! Purtroppo l’assunto parrebbe essere ancora questo: meglio vendere la casa con abuso edilizio, tacendolo all’acquirente, piuttosto che non venderla affatto. Meglio l’irregolarità da far passare “aumma aumma”, della legalità che magari ridimensiona gli incassi e implica spese per le certificazioni, ma cercando di garantire tutti.
Come dire, in altro ambito: era meglio non adottare le leggi antiriciclaggio e continuare a far confluire denaro sporco nelle banche sammarinesi in modo da evitare il calo della raccolta.
Certo, la nostalgia qualcuno ce l’avrebbe. Però, che questo “modus cogitandi” venga sostenuto arrivando fin dentro l’aula del Consiglio Grande e Generale mettendo in discussione, in sede di Commissione, principi che dovrebbero essere imprescindibili, non può che lasciare alquanto perplessi.